Лидеры по скорости – регионы с преобладанием панельного домостроения

В апреле Татарстан занял 38-е место в России по скорости строительства многоквартирных домов. Это следует из данных Единого ресурса застройщиков. Средний срок возведения одного объекта в республике составляет 760 дней, или чуть более двух лет.

Разброс по стране остается значительным. В числе регионов с самыми высокими темпами строительства – ДНР, Новгородская, Оренбургская и Томская области, где дом в среднем возводится около года. Однако в этих субъектах широко используется панельное домостроение, ускоряющее процесс за счёт типовых решений.

Ближе к Татарстану по структуре строительства находятся Ульяновская область, Кабардино-Балкарская Республика и Липецкая область. Здесь преобладает монолитно-кирпичная технология, а средний срок составляет около 1,5 года. При этом более высокая скорость во многом объясняется меньшим масштабом проектов.

На другом полюсе – регионы с наиболее длительными сроками строительства: Республика Тыва, Чеченская Республика, Калининградская область, а также Москва, Санкт-Петербург и Подмосковье. Здесь возведение одного многоквартирного дома занимает от трёх лет и более. В отдельных случаях сроки значительно выше: например, в Дагестане средний показатель достигает 2,1 тыс. дней, или почти шести лет.

В этой картине Татарстан занимает промежуточное положение. Эксперты отмечают, что сам по себе показатель скорости не отражает полной картины рынка без учета структуры проектов.

«При межрегиональном сравнении важно учитывать не только технологию строительства, но и масштаб проектов, плотность застройки и уровень инженерной сложности. В одних регионах преобладают компактные и типовые проекты, что ускоряет процесс. В других – крупные квартальные застройки с высокой насыщенностью инфраструктурой. Татарстан относится ко второй группе, поэтому его позиция в рейтинге отражает скорее сложность рынка, чем его отставание. В целом это признак зрелости девелоперской модели, а не её слабости», – подчеркнул в разговоре с «Татар-информом» руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик.

Рост масштаба и сложности проектов замедляет сроки строительства

Одним из главных факторов увеличения сроков стал рост масштабов проектов. Средняя площадь строящегося многоквартирного дома в Татарстане, по данным на апрель, составляет 7,1 тыс. кв. метров. Рост за два года составил около 38%, отметили в ЕРЗ. При этом средняя этажность уже много лет остается стабильной – около 16 этажей.

«Более крупные проекты объективно требуют большего времени на возведение. Если раньше преобладали более компактные дома, то сегодня рынок смещается в сторону масштабных жилых кварталов с развитой инфраструктурой. Это включает дороги, общественные пространства, парковки и инженерные сети. Все это увеличивает сроки реализации, но при этом повышает уровень качества и комфорт проживания. В результате мы видим более сложный, но и более зрелый рынок», – пояснил Кирилл Холопик.

На этом фоне меняется и структура рынка. Доля жилья высоких классов за пару лет выросла на 10%, тогда как эконом-сегмент снизился на 9% и сейчас составляет порядка 16% от общего объёма. Это усиливает смещение в сторону более сложных и капиталоемких проектов, которые требуют больше времени на реализацию.

«Также увеличению сроков строительства способствует усложнение инженерных решений. Достаточно сказать, что регион входит в топ-3 по количеству умных новостроек, опережая по их числу даже Москву», – рассказал собеседник информагентства.

Дополнительно на сроки влияют точечные задержки по отдельным объектам. В их числе – ЖК «Добрый» в Пестречинском районе с задержкой более 8 лет и «Чатыр-Тау» – два года. В Казани в этом числе ЖК «Времена года» с переносом почти на 23,9 месяца. Однако такие долгострои скорее редкость: основная масса проектов укладывается в 2–3 года. Они не определяют общую динамику, но показывают чувствительность рынка к реализации сложных проектов.

Монолит и кирпич: надежность в обмен на скорость

Основой жилищного строительства в Татарстане, по данным ЕРЗ, остается монолитно-кирпичная технология. Она обеспечивает высокую прочность, долговечность и энергоэффективность зданий, но при этом требует больше времени на строительство по сравнению с панельными решениями.

«Монолит и кирпич – это осознанный выбор в пользу качества и долговечности. Такие дома служат 100–150 лет, сохраняя свои эксплуатационные характеристики. Монолитный железобетонный каркас представляет собой единую жесткую систему без швов и стыков, которая равномерно распределяет нагрузку и устойчива к усадке. Керамические блоки обеспечивают высокие показатели тепло- и звукоизоляции, поэтому жильцы ощущают комфорт уже в первый год проживания. Такие квартиры также более устойчивы в цене и востребованы на вторичном рынке», – рассказал «Татар-информу» эксперт в строительной сфере Марсель Абдулхаев.

По сути, выбор этой технологии напрямую влияет на сроки строительства и частично объясняет разницу между регионами, где преобладают более быстрые типовые решения.

«Сроки и темпы строительства зависят от множества факторов: площади проекта, класса жилья, инженерного наполнения и архитектурных особенностей. В среднем на строительство многоквартирного дома требуется порядка трёх лет. Это нормальный срок для качественного проекта, особенно если речь идёт о комплексной застройке с высоким уровнем требований», – добавил Абдулхаев.

Усложнение проектов не снижает активность рынка

В целом же, несмотря на рост сроков строительства, рынок жилья Татарстана сохраняет стабильность. По оценке ЕРЗ, в республике по-прежнему высокий уровень строительной активности, а спрос со стороны покупателей не снижается.

При этом увеличение сроков не связано с тем, что застройщики стали работать медленнее. Речь идёт о структурных изменениях рынка, а не о снижении темпов строительства.

«Татарстан остается регионом с высокой строительной активностью. Мы не видим снижения темпов ввода или интереса со стороны застройщиков и покупателей. При этом рынок постепенно усложняется: растёт масштаб проектов, увеличивается доля более качественного и технологичного жилья. Это естественным образом влияет на сроки строительства, но не на общую устойчивость отрасли. В целом республика сохраняет сильные позиции и стабильную динамику развития», – подытожил Кирилл Холопик.